E' un approfondimento che ho pubblicato sul sito e che penso risponda pienamente alla domanda proposta. Lo riporto.
L’ACQUISTO DI UN IMMOBILE STRUMENTALE DA PARTE DI UN PROFESSIONISTA
Il professionista o lavoratore autonomo in genere, che acquista un immobile strumentale per l’esercizio della propria attività, subisce un trattamento diverso da quello riservato dalle norme fiscali a chi esercita una impresa.
Per determinare la strumentalità dell’immobile per il professionista, ai fini della deducibilità dei costi, è irrilevante la categoria catastale ma conta l’utilizzo; di conseguenza può essere strumentale anche l’immobile utilizzato come studio ancorché non censito come ufficio, categoria catastale A 10, ma come abitazione ad es. Cat. A/3.
Vediamo le differenze:
Ai fini della determinazione della base imponibile (Irpef - Irap)
Il professionista a differenza dell’imprenditore individuale o collettivo, non può detrarre dal proprio reddito il costo di acquisto dell’immobile in proprietà, né i canoni di leasing nel caso di acquisto mediante stipula di un contratto di locazione finanziaria.
La deducibilità consentita per gli acquisti di beni immobili effettuati entro il 14/6/1990, per le quote di ammortamento maturate dal 1.1.1985, è stata negata per gli acquisti successivi a tale data.
Tuttavia se è vero che il costo principale non è deducibile nemmeno parzialmente, gli altri costi accessori sono deducibili secondo regole particolari che vediamo di seguito.
Spese di manutenzione straordinaria
Per l’immobile utilizzato esclusivamente per l’esercizio dell’attività professionale, le spese relative all'ammodernamento, alla ristrutturazione e alla manutenzione straordinaria sono deducibili in quote costanti nel periodo d'imposta in cui sono sostenute e nei quattro successivi.
Se l’utilizzo dell’immobile è ad uso promiscuo la deducibilità delle spese è consentita nella misura del 50%.
La deduzione per gli immobili ad uso promiscuo è consentita a condizione che il contribuente non disponga nello stesso Comune di un altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o della professione.
Deducibilità della Rendita Catastale
Per gli immobili utilizzati esclusivamente come strumentali in base ad un contratto di leasing, l’art. 54 del Dpr 917/86 consente la deducibilità della rendita catastale dell’immobile.
La deducibilità della rendita è prevista anche per gli immobili in proprietà utilizzati promiscuamente.
La norma tace sulla deducibilità della rendita nel caso di acquisto dell’immobile in proprietà e utilizzato esclusivamente per l’attività professionale, e quindi deve ritenersi che la rendita catastale in questo caso non risulta deducibile. Tuttavia poiché la legge prevede la deducibilità della rendita per gli immobili utilizzati promiscuamente, tale interpretazione sembra penalizzante e a nostro avviso si ritiene che la stessa possa considerarsi deducibile anche per gli immobili ad uso esclusivo. Tale interpretazione tuttavia non risulta confermata da fonti ufficiali.
Deducibilità degli interessi passivi
Gli interessi passivi sostenuti per l’acquisto dell’immobile strumentale sono interamente deducibili. La deduzione non è ammessa ai fini dell’Irap.
Inoltre non è stabilita espressamente la deducibilità degli interessi per gli immobili ad uso promiscuo e pertanto si ritiene che in questo caso non possano essere dedotti.
Per gli immobili utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’attività professionale detenuti a titolo di proprietà o mediante la stipula di un contratto di leasing l’Iva è detraibile al 100% sia sull’acquisto, che sui canoni, che sulle spese di manutenzione.
Ai fini Iva secondo quanto stabilito dall’art. 19 bis1, non è ammessa in detrazione l'imposta relativa all'acquisto di fabbricati, o di porzione di fabbricato, a destinazione abitativa.
ATTENZIONE ALL’IMMOBILE QUANDO SI CESSA L’ATTIVITÀ
L’utilizzo dell’immobile per lo svolgimento dell’attività professionale, che ha consentito la detraibilità dell’Iva sull’acquisto, comporta all’atto della cessazione dell’attività o della destinazione dell’immobile a finalità estranee, o vendita a terzi, la necessità di emettere fattura con applicazione dell’Iva nella misura ordinaria del 20%.
Se l’immobile invece è stato acquistato da un privato e comunque in tutti i casi in cui non si è operata la detrazione dell’Iva, anche la relativa cessione o destinazione a finalità estranee, non comporta l’applicazione dell’imposta.
Non sono tassabili per il professionista le eventuali plusvalenze.
Luigia Lumia
www.fiscoetasse,com
