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Acquisto e vendita prima casa

N

Nella

Ospite
Ho un problema di questo genere: sono intestataria di una prima casa acquistata nel 2003. Ora, per problemi di spazio, sto acquistando un'altra casa che diventerà la mia prima casa con rogito entro fine 2005.
La mia intenzione sarebbe di vendere la prima abitazione acquistata, e per questo motivo son già in trattativa, ma nel caso in cui non riuscissi a venderla avrei ancora le agevolazioni di prima casa sulla casa nuova da rogitare? Grazie a chi vorrà aiutarmi.
 
Per avere le agevolazioni come prima casa nell'atto di acquisto bisogna dichiarare di non essere in possesso di altre abitazioni, di conseguenza se la casa è ancora in suo possesso, avrà le agevolazioni solo sulla vecchia casa e non sulla nuova fino a che non la vende. Nel momento in cui sarà venduta, dovrà solo comunicare al comune la variazione e la casa acquistata sarà considerata prima casa con tutte le agevolazione connesse.
 
In caso di vendita e successivo riacquisto di abitazione con i requisiti prima casanell'arco di 5 anni si ha diritto ad un credito d'imposta da utilizzare in compensazione con le successive imposte di registro ed ipocatastali...
 
Aggiungo anche il mio aiuto. La risposta secca alla sua specifica domanda è ovviamente no! Ma occorre fare alcune valutazioni sulle conseguenze onerosissime se si verificherà quanto da lei temuto. Il discorso è un po’ lungo ma ne vale la pena.
Intanto diamo per scontato che:
a) in occasione dell’acquisto 2003 abbia goduto delle agevolazioni 1^ casa (cioè imposta di registro in misura ridotta, ipotecaria e catastale in misura fissa);
b) la nuova prima casa (non di lusso) che intende acquistare sia ubicata nel Comune in cui ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la propria residenza,
Se è così, non solo non potrà godere dei benefici fiscali per la nuova 1^ casa (3% imposta di registro/oppure 4% IVA se acquista da impresa, ipotecaria e catastale in misura fissa € 168 cadauna) ma addirittura :
- perderebbe i benefici goduti sull’acquisto prima casa del 2003 in quanto verrebbe venduta prima dei 5 anni dall’acquisto! (e perdere i benefici vuol dire che il fisco recupererà la differenza delle imposte di registro, ipotecaria e catastale calcolate nella misura ordinaria (7% + 2% + 1%) più una soprattassa del 30% delle stesse imposte);
- perderebbe il credito d’imposta (attribuito dalla legge a coloro che riacquistano una nuova prima casa entro un anno dalla vendita della precedente se sia stata anch’essa agevolata) il cui importo potrà arrivare fino alla concorrenza dell’imposta di registro o dell’IVA corrisposta in relazione al precedente acquisto prima casa.
Perciò ce la metta tutta per procedere prima alla vendita della casa 2003 poi all’acquisto della nuova!!!.

Un consiglio (non fiscale): qualora preveda di non fare in tempo entro il prossimo 31 dicembre e si profilassero delle penali, chieda al suo venditore una ragionevole proroga (modificando, se necessario, il compromesso, ed offrendo eventualmente un appetitoso interesse sulla parte del prezzo il cui pagamento risulterà slittato al momento del rogito nel 2006 anziché il 31 dicembre 2005.
(Il risparmio delle imposte che ne conseguirebbe dovrebbe abbondantemente compensare gli interessi di dilazione anche se…… usurari!)

Auguri.

[%sig%]
 
Cortesemente una conferma, relativamente a quanto si pagherebbe nel caso di non riacquisto entro i 12 mesi dalla vendita
della prima casa-
faccio un esempio / capire:
prezzo d'acquisto = 100.000 €
A) 7% di 100.000 = 7.000 € +
b) 2% di 100.000 = 2.000 € +
c) 1% di 100.000 = 1.000 € +
d) 30% di a+b+c ? =3.000 €

spesa totale = 13.000 € ? è corretto
con quale tipo di modulo si dovrebbe pagare?
Grazie mille per la cortese risposta
Cordialmente
 
Molto interessante il consiglio non fiscale di Mario Fini.
Ho tuttavia "sentito parlare" di eventuali forme notarili che potrebbero consentire di vendere la casa precedente in un momento successivo, pur conservando le agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto.

Qualcuno ha esperienze in merito ?
Grazie
CG
 
La risposta al quesito del Sig. Rubino non è difficile ( anche se il riferimento che fa ai 12 mesi è fuorviante) ma di articolazione……… impegnativa!
1) Infatti, se ho capito bene, il quesito concerne il quantum dell’eventuale “perdita” del beneficio delle “agevolazioni fiscali godute in sede di acquisto originario di prima casa” nell’ipotesi di vendita della casa stessa prima dei 5 anni;
2) Il termine dei 12 mesi (riferito nella domanda) dovrebbe correttamente collegarsi al “credito di imposta per il riacquisto” che sorge quando, in ordine di tempo, prima si vende (anche se non sono ancora trascorsi i 5 anni) la vecchia prima casa agevolata, e successivamente (ma entro, appunto, i 12 mesi) se ne acquista una nuova (sempre coi requisiti prima casa e non di lusso). Se si inverte l’ordine, all’atto dell’acquisto della nuova casa manca il requisito fondamentale di non possesso di case acquistate in modo agevolato e, perciò, oltre a perdere il credito d’imposta, l’acquisto della nuova casa è soggetto alle imposte con aliquote intere;
3) Veniamo all’esempio proposto: dall’importo di Euro 10.000,00.= (che sarebbe l’ammontare delle imposte ordinarie da pagare in sede d’acquisto da privato SENZA le agevolazioni) si detrae l’importo di quelle agevolate pagate a suo tempo, che su di un valore di 100.000 Euro oggi ammonterebbero ad Euro 3.336,00 (€ 3.000 di registro; € 168,00 di ipotecaria e € 168,00 di catastale);
4) La DIFFERENZA di € (10.000,00 – 3.336,00) = € 6.664,00.== costituisce il quantum che è perdita per l’acquirente e maggiori imposte che il fisco andrà a recuperare;
5) La soprattassa (sanzione amministrativa )del 30% sarà calcolata su € 6.664,00.==;
6) Anche gli interessi di mora saranno calcolati su € 6.664,00.== e per tutto il tempo intercorso dalla data di registrazione originaria dell’acquisto della vecchia prima casa agevolata alla data di versamento della differenza;
7) L’accertamento della decadenza dall’agevolazione (decadenza causata dall’intervenuta vendita prima dei 5 anni dall’acquisto originario) avverrà “d’ufficio” da parte dell’Agenzia delle Entrate che invierà avviso di liquidazione delle maggiori imposte (€ 6.664,00 ) della sanzione (€ 1.999,20) e degli interessi di mora. L’avviso conterrà termini e modalità di pagamento (mod. F 23 precompilato): perciò ……… si resta in attesa;
8) L’Agenzia delle Entrate ha tre anni di tempo per provvedere alla notifica dell’avviso di liquidazione: l’inizio dei 3 anni decorre dalla data di registrazione della vendita della vecchia prima casa agevolata.

P.S. L’importo perduto del credito di imposta per il riacquisto (riferito all’esempio) sarebbe stato di
€ 3.000.== (cioè 3% dell’imposta di registro pagata sul primo acquisto)

[%sig%]
 
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