Acquisto di un immobile per il quale il venditore perderà i benefici prima casa

[Federico73]

Salve a tutti
ho provato a leggere le altre discussioni sul tema agevolazioni prima casa, ma non sono riuscito a trovare la risposta al mio dubbio. Spero che qualcuno possa aiutarmi.

Sono in trattativa per acquistare un immobile come prima casa. Il notaio mi ha fatto notare che la parte venditirce avendo acquistato nel 2007 come prima casa e vendendo prima dei 5 anni, perderà i benefici fiscali fruiti se entro un anno non riacquisterà e dovrà per cui pagare differenze e sanzioni al fisco.

1) ha fatto dei calcoli per cui la somma sarebbe di circa 30.000 €
Di seguito i dati economici riportati in atto con cui fu acquistato l'immobile
- rendita catastale: 569,39 €
- prezzo d'acquisto: 320.000 €
- mutuo: 120.000 €
non riesco a ricostruire il calcolo...è corretto?

2) mi ha detto che se la parte venditrice dovesse incorrere nella fattispecie e sparire, in ultima analisi il fisco si rivale sulla parte acquirente perché le imposte gravano comunque sulla casa. E' possibile?

Il notatio ha suggerito che l'unica soluzione è una somma in deposito presso di lui per la cifra corrispondente da restituire alla parte venditrice solo all'esibizione del rogito di una nuova proma casa entro un anno. E dopo cosa succede?

Grazie in anticipo per le vostre risposte
Federico

 

[Luigia]

Riferimento: Acquisto di un immobile per il quale il venditore perderà i benefici pri

In caso di perdita delle agevolazioni prima casa bisogna pagare la differenza tra le imposte pagate in misura agevolata e quelle che sarebbero state dovute in maniera ordinaria + le sanzioni.
Per l'acquisto prima casa da privato ad esempio l'imposta di registro agevolata è del 3% mentre l'ordinaria è del 7% da calcolarsi sul valore catastale dell’immobile; le imposte ipotecarie e catastali agevolate ammontano a 168 euro l’una mentre ordinariamente darebbero rispettivamente il 2 e l’1%.

- la sanzione pecuniaria è del 30% dell’imposta di cui sopra ma puo' essere ridotta se il contribuente ricorre al ravvedimento autodenunciandosi.

- Gli interessi sulla maggiore imposta dalla data del rogito secondo la misura stabilita per il corrispondente periodo:
dall'1.1.2004 al 31.12.2007 - 2,5%
dall'1.1.2008 al 31.12.2009 - 3%
dall'1.1.2010 - 1%

E' vero che per le imposte di registro venditore e acquirente sono solidali, quindi ha ragione il notaio a consigliare precauzioni.

 

[Federico73]

Riferimento: Acquisto di un immobile per il quale il venditore perderà i benefici pri

Grazie Luigia.

Perdonami ma non riesco a capire come il notaio possa essere arrivato alla somma di circa 30.000 €.
Secondo le tue indicazioni questi sono i miei calcoli:
- rendita catastale rivalutata: 65.800 €

1)Maggior Imposta di registro: 4.606 (7%) - 1.974 (3%) = 2.632
2)Maggior Imposta ipotecaria: 1.316 (2%) - 168 = 1.148
3)Maggior Omposta catastale: 650 (1%) - 168 = 490

SubTotale 1: 4.270 €

4) Sanzione pecuniaria: 30% di 4.270 = 1281,6

SubTotale 2: 5.551, 6 €

5) Interessi di mora: 2,5 % di 5.551,6 = 138,79 (il rogito è stato fatto il 28/9/2007...ho interpretato correttamente l'applicazione degli interessi?)

Totale: 5.690,39 €

Come si arriva a 30.000 €?!?!? Dove sbaglio? C'entra per caso il mutuo o il reale valore d'acquisto?

Grazie
Federico

 

[Luigia]

Riferimento: Acquisto di un immobile per il quale il venditore perderà i benefici pri

forse ha fatto i conti prendendo come base il valore di acquisto...... chiedi perchè non ha preso la rendita catastale! Mi sembra l'unica ipotesi......

 

[Luigia]

Tra l'altro per gli acquisti dal 2006 è possibile pagare sul valore catastale e dichiarare il valore reale di acquisto.Ci sono pero' alcune condizioni da rispettare:

- Deve trattarsi di cessioni soggette ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.


- Deve trattarsi di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (box, cantine, ecc). senza limitazione di numero e anche se acquistate separatamente dal bene principale, purché risulti nell'atto di acquisto la destinazione pertinenziale.

- Il sistema vale anche per gli acquisti di abitazioni e relative pertinenze che non possono godere delle agevolazioni “prima casa”. Quindi anche chi acquista una seconda o terza casa, dovrà pagare le imposte secondo le aliquote ordinarie, ma potrà chiedere che la tassazione venga comunque effettuata sulla base del valore catastale.

- La norma si applica a fronte di una precisa richiesta che la parte acquirente deve rendere al notaio.:

- nell'atto deve essere indicato l'intero prezzo pattuito.