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Come mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e Bed & breakfast.
Aggiornato al Decreto Milleproroghe 2025 in fase di conversione in legge.
Utile guida in pdf di 161 pagine, destinata non soltanto ai proprietari di seconde case (o di camere disponibili all’interno dell’abitazione principale) che intendano mettere a reddito il proprio immobile, ma anche a commercialisti, consulenti e professionisti che affrontano quotidianamente temi fiscali e tributari.
Il testo è aggiornato con le novità contenute nella legge 30 dicembre 2024, n. 207 (legge di bilancio 2025), che ha stabilito nuovi obblighi di comunicazione del CIN, ha ampliato la platea dei soggetti che possono accedere al regime forfetario, ha stabilizzato le nuove aliquote IRPEF, ha riconosciuto un trattamento integrativo speciale per i lavoratori dipendenti del comparto del turismo e ha previsto diversi interventi per il rilancio dell'economia e del turismo, e nel decreto-legge 27 dicembre 2024, n. 202, nel momento in cui si scrive non ancora convertito in legge (cd. Milleproroghe) che ha prorogato al 2025 gli inventivi previsti per le imprese del comparto turistico.
Un richiamo va fatto anche alla circolare prot. 38138 del 18 novembre 2024 con la quale il Ministero dell’Interno ha posto l’attenzione sull’utilizzo delle cd. key box ossia strumenti che consentono agli ospiti di fare il check-in autonomamente.
Da evidenziare, infine, la legge regionale 28 ottobre 2024, n. 31, con la quale la Regione Umbria ha dettato nuove disposizioni in materia di turismo, e la legge regionale 31 dicembre 2024, n. 61, con la quale la Regione Toscana ha riscritto il Testo unico del turismo
Il testo si concentra prevalentemente su locazioni brevi e bed & breakfast ma senza tralasciare le altre strutture ricettive con la caratteristica della civile abitazione che consentono di mettere a reddito il proprio immobile.
Le opportunità sono veramente tante, tutte sostenute dalla sharing economy e dalle piattaforme di condivisione: non soltanto locazioni brevi e bed & breakfast ma anche affittacamere, agriturismo, albergo diffuso, appartamento ammobiliato, casa per ferie, casa religiosa, casa vacanze, country house e residenza di campagna.
Per tutte le citate tipologie, il testo evidenzia:
La nuova edizione di questo testo affronta anche l’importante tema del business plan, il documento che permette di definire e riepilogare il progetto imprenditoriale, le linee strategiche, gli obiettivi e la pianificazione patrimoniale, economica e finanziaria dell’impresa.
Si tratta, in sintesi, di un documento fortemente strategico in quanto aiuta l’imprenditore a mettere a fuoco l’idea che vuole attuare, proiettando i risultati attesi in un arco temporale di almeno cinque anni. Ciò permette all’imprenditore di quantificare il fabbisogno finanziario e scegliere la tipologia di finanziamento più adatta per la propria impresa.
La parte finale di questo testo propone i modelli dei contratti che possono essere utilizzati dai proprietari per regolamentare l’utilizzo del proprio immobile. I modelli contengono i termini e le condizioni contrattuali, i dati inerenti all’immobile e alle parti che stipulano il contratto, l’importo del canone, le eventuali spese, i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi.
Prefazione
PARTE I - Economia e turismo
Introduzione
1.1 L’attuale scenario economico
1.2 Il turismo in Italia
1.3 Alloggi turistici e affitti brevi
1.4 Il Ministero del turismo
Opportunità e rischi della sharing economy
2.1 Sharing economy
2.2 Gig economy
2.3 Piattaforme di condivisione
PARTE II – Locazioni e strutture ricettive
Locazioni brevi
3.1 Introduzione
3.2 Disciplina delle locazioni brevi
3.3 Tipologia di immobili
3.4 Durata del contratto
3.5 Fornitura di servizi
3.6 Sublocazione e comodato
3.7 Intermediari
3.8 Locazioni brevi e attività d’impresa
3.9 L’impatto degli affitti brevi sulle città
3.10 Sintesi del regime fiscale delle locazioni brevi
Bed & breakfast
4.1 Introduzione
4.2 Definizione di bed & breakfast
4.3 B&B occasionale e imprenditoriale
4.4 Avvio dell’attività
4.5 Requisiti strutturali
4.6 Servizi
4.6.1 Alloggio
4.6.2 Colazione
4.7 Denominazione e classificazione
4.8 Comunicazioni alla Regione competente
4.9 Altri obblighi per il gestore
4.10 Bed & breakfast in condominio
Altre strutture ricettive
5.1 Affittacamere
5.2 Agriturismo
5.3 Albergo diffuso
5.4 Albergo nautico diffuso
5.5 Appartamento ammobiliato per uso turistico
5.6 Casa per ferie
5.7 Casa religiosa
5.8 Casa vacanze
5.9 Country house e residenza di campagna
5.10 Strutture ricettive in ambienti naturali
PARTE III – Gestione e amministrazione
Imposte, tasse e tributi
6.1 Tassazione ordinaria Irpef
6.2 Cedolare secca nelle locazioni brevi
6.2.1 Ritenuta del 21%
6.2.2 Base imponibile
6.2.3 Esercizio dell’opzione
6.2.4 Versamento della cedolare secca
6.3 Redditi del bed & breakfast
6.4 IVA
6.5 Imposta di bollo
6.6 Tassa rifiuti
Gestione della struttura e adempimenti
7.1 Scegliere l’immobile ideale
7.2 Offerta di ospitalità
7.3 Imposta di soggiorno
7.3.1 Dichiarazione imposta di soggiorno
7.4 Certificazione unica
7.5 Banca dati delle strutture ricettive e codice identificativo nazionale
7.6 Comunicazione degli alloggiati
7.7 Movimento dei clienti negli esercizi ricettivi
7.8 Requisiti di sicurezza
Airbnb
8.1 Introduzione
8.2 Prima di utilizzare Airbnb
8.3 Accesso alla piattaforma
8.4 Creazione degli annunci
8.5 Come scrivere annunci efficaci
8.6 Gestione delle prenotazioni
8.7 Commissioni
8.8 Cancellazione delle prenotazioni
8.9 Posizionamento nei risultati di ricerca
8.10 Recensioni e valutazioni
8.11 Assicurazione e garanzia
Finanziamenti e contributi
9.1 Fondo per il turismo sostenibile
9.2 Contributo a fondo perduto e credito d’imposta per le imprese turistiche
9.2.1 Introduzione
9.2.2 Credito d’imposta per le imprese turistiche
9.2.3 Contributo a fondo perduto per le imprese turistiche
9.2.4 Cumulabilità degli incentivi
9.2.5 Soggetti destinatari
9.2.6 Spese agevolabili
9.2.7 Finanziamento a tasso agevolato
9.2.8 Presentazione della domanda
Business plan
10.1 Introduzione
10.2 Executive summary
10.3 Descrizione dell’azienda e dell’attività
10.4 Caratteristiche dell’imprenditore, dei soci e del team
10.5 Descrizione dei prodotti o dei servizi
10.6 Analisi di mercato
10.7 Strategie di sviluppo
10.8 Piano economico-finanziario
PARTE IV – Formulari
Come mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e Bed & breakfast.
Aggiornato al Decreto Milleproroghe 2025 in fase di conversione in legge.
La Guida è arricchita da modelli di contratti che possono essere utilizzati dai proprietari per regolamentare l’utilizzo del proprio immobile.Isbn: 9788891673589