Affitti brevi e B&B: come mettere a reddito l'immobile

Dettagli prodotto

Come mettere a reddito il proprio immobile con affitti brevi e Bed & breakfast.

Utile guida in pdf di 133 pagine, destinata non soltanto ai proprietari di seconde case (o di camere disponibili all’interno dell’abitazione principale) che intendano mettere a reddito il proprio immobile, ma anche a commercialisti, consulenti e professionisti che affrontano quotidianamente temi fiscali e tributari.

• Locazioni e strutture ricettive
• Gestione della struttura e adempimenti
• Imposte tasse e tributi
• Airbnb
• Fac-simili:
  • Contratto di locazione breve
  • Contratto di ospitalità in bed & breakfast
  • Contratto di alloggio in agriturismo
  • Contratto di locazione immobile arredato per uso turistico

Il testo si concentra prevalentemente su locazioni brevi e bed & breakfast ma senza tralasciare le altre strutture ricettive con la caratteristica della civile abitazione che consentono di mettere a reddito il proprio immobile.

Le opportunità sono veramente tante, tutte sostenute dalla sharing economy e dalle piattaforme di condivisione: non soltanto locazioni brevi e bed & breakfast ma anche affittacamere, agriturismo, albergo diffuso, appartamento ammobiliato, casa per ferie, casa religiosa, casa vacanze, country house e residenza di campagna.

Per tutte le citate tipologie, il testo evidenzia:

• la disciplina vigente,
• le regole per l’avvio dell’attività (presentazione della SCIA e requisiti necessari),
• la tipologia di immobili,
• la gestione dell’attività
• e la fornitura di servizi.

In molti casi non è necessario aprire una partita IVA in quanto si tratta, in linea generale, di un’attività svolta occasionalmente. Ma di particolare importanza è anche il tema legato all’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale.

È bene ricordare che la normativa che disciplina il bed & breakfast è dettata dalle amministrazioni regionali. Grazie al puntuale rinvio alla normativa regionale e statale e alla giurisprudenza nonché ai chiarimenti forniti in questi anni dall’Amministrazione finanziaria, il lettore comprenderà le regole per l’avvio e la gestione dell’attività, conoscerà i requisiti strutturali e la tipologia di servizi da offrire e apprenderà i limiti oltre i quali l’attività esercitata perde i requisiti della occasionalità e assume il carattere imprenditoriale che presuppone, fra l’altro, l’apertura della partita IVA e la scelta di un regime fiscale.

Nell’ipotesi in cui, invece, si esca dall’esercizio occasionale dell’attività di B&B, i redditi verranno considerati come derivati dall’attività di impresa e il gestore potrà optare, qualora ricorrano tutti i requisiti, per il regime forfetario. Il lettore troverà in questo testo le necessarie indicazioni in merito al corretto inquadramento dei ricavi e alla compilazione della dichiarazione dei redditi e potrà comprendere le modalità di tassazione ai fini Irpef e l’eventuale esercizio dell’opzione per la cedolare secca.

Non mancano, inoltre, le necessarie informazioni riguardanti la gestione della struttura di bed & breakfast e gli adempimenti da rispettare. Fra questi si segnalano le comunicazioni alla Regione competente, la segnalazione dei soggetti alloggiati alla Questura e la segnalazione all’Istat dei movimenti dei clienti negli esercizi ricettivi. Alcuni Comuni hanno istituito l’imposta di soggiorno, un contributo economico a carico dei turisti che il gestore della struttura trattiene e versa alle casse comunali. Ciò comporta per i gestori, l’obbligo di presentare, entro il 30 giugno di ogni anno, una dichiarazione all’Agenzia delle entrate segnalando l’importo di quanto riscosso.

Fra le più recenti novità è da evidenziare l’istituzione di una banca dati delle strutture ricettive e di un codice identificativo nazionale da utilizzare per la commercializzazione, anche online, dell’offerta ricettiva nonché per svolgere gli adempimenti amministrativi, gestionali e fiscali.

L’attività di bed & breakfast può essere poco gradita all’interno di un condominio da parte di quei condòmini che vedono minacciata la quiete e la tranquillità dello stabile a causa del continuo movimento di turisti. In tali casi è il regolamento di condominio che può limitare o impedire tutte quelle attività ritenute pregiudizievoli per il decoro, la tranquillità o la sicurezza di coloro che vi abitano. La locazione breve e le strutture ricettive extralberghiere sono fortemente interconnesse con sharing economy.

È per questo che chi offre il proprio immobile in locazione breve o gestisce un bed & breakfast non può mancare di essere presente sulle principali piattaforme di condivisione. A tal proposito questo testo fornisce utili indicazioni su come usare al meglio Airbnb. Giova, inoltre, ricordare che, in materia di locazioni brevi, la normativa vigente prevede puntuali obblighi informativi a carico degli intermediari. Inoltre, se questi intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione, sono tenuti ad applicare una ritenuta del 21% all’atto dell’accredito.

La parte finale di questo testo propone i modelli dei contratti che possono essere utilizzati dai proprietari per regolamentare l’utilizzo del proprio immobile. I modelli contengono i termini e le condizioni contrattuali, i dati inerenti all’immobile e alle parti che stipulano il contratto, l’importo del canone, le eventuali spese, i termini di consegna e i tempi stabiliti per la riconsegna delle chiavi.

Il testo è aggiornato con le disposizioni contenute nel decreto legge 21 giugno 2022, n. 73, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2022, n. 122, che ha differito al 30 settembre 2022 la presentazione della dichiarazione dell’imposta di soggiorno per gli anni 2020 e 2021, con il D.M. 29 aprile 2022 del Ministero dell’economia e delle finanze che ha approvato il modello di dichiarazione che le strutture ricettive devono utilizzare per la dichiarazione relativa all’imposta di soggiorno e al contributo di soggiorno e con la legge di bilancio 2022 (legge 30 dicembre 2021, n. 234) che ha ampliato lo strumento della banca dati delle strutture ricettive