Il testo fornisce una completa conoscenza del procedimento tecnico, della normativa e della giurisprudenza di settore necessaria per la redazione delle tabelle millesimali per gli edifici in condominio ed anche per i condomini costituiti da gruppi edifici (c.d. supercondomini).
Si tratta di un'opera dal taglio fortemente pratico che trova un prezioso supporto nell'analisi concreta di casi studio dettagliati, nei quali il lettore viene guidato alla comprensione dei meccanismi di realizzazione delle tabelle millesimali anche grazie al supporto di preziosi fogli in Excel personalizzabili, corredati da tutte le tabelle di calcolo necessarie e dai relativi documenti con le relazioni tecniche.
Il manuale è basato su uno studio, ineguagliabile per completezza, della disciplina codicistica e degli orientamenti dominanti dettati dalla giustizia di legittimità sulle tabelle millesimali, affrontandone anche la "gestione": dalla approvazione alla revisione e modifica, rappresentando dunque uno strumento operativo insostituibile sia per il tecnico e l'amministratore esperto che per chi si avvicina per la prima volta al compito di stilare le tabelle dei millesimi.
La completezza dell'opera è garantita anche dalla trattazione delle tabelle millesimali "particolari", che spesso vengono spiegate in maniera poco approfondita: dalle autorimesse al servizio di portierato, dalle coperture dei piani interrati agli edifici con più tipi di coperture.
Marco Barrani Geometra libero professionista, iscritto all'Albo Professionale dei Geometri della Provincia di Genova e Consulente Tecnico del Tribunale di Genova, si è specializzato nelle problematiche della normativa e del procedimento di redazione delle tabelle millesimali ed è oggi considerato uno dei più grandi esperti della materia; è autore di libri presso Maggioli Editore e di pubblicazioni su Il Sole 24ore.
PARTE I – LE TABELLE MILLESIMALI NEL CODICE CIVILE
CAPITOLO I – Comunione e condominio negli edifici – Definizione e normativa
1.1 Comunione e condominio negli edifici
1.2 Proprietà esclusiva e proprietà comune
1.3 Differenze tra comunione e condominio negli edifici
CAPITOLO II – Le tabelle millesimali
2.1 Millesimi di proprietà generale – Diversa utilità ed utilizzazione separata della
cosa comune – La Tabella A e le altre tabelle millesimali
2.1.1 Millesimi di proprietà generale – La Tabella A
2.1.2 Diversa utilità della cosa comune – La Tabella B e la Tabella C
2.1.3 Utilizzazione separata – Le Tabelle A1-A2..., B1-B2..., C1-C2
2.2 Classificazione delle tabelle millesimali – Tabelle legali (o regolamentari) e tabelle convenzionali (o derogatorie)
PARTE II - APPROVAZIONE, RETTIFICA E MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI
CAPITOLO I – Il regime giuridico di approvazione delle tabelle
1.1 Normativa e giurisprudenza
1.2 Quorum necessari per l’approvazione, la rettifica e la modifica delle tabelle millesimali
1.3 Gli errori e i mutamenti dell’edificio che possono dar luogo alla rettifica ed alla modifica delle tabelle millesimali
1.4 Linee guida generali per i tecnici redattori in applicazione della disciplina
di approvazione, rettifica e modifica delle tabelle millesimali
PARTE III - LA FORMAZIONE DELLE TABELLE MILLESIMALI
CAPITOLO I – Il metodo di valutazione – Criteri generali
CAPITOLO II – Impostazione dell’elaborato millesimale
2.1 Raccolta dei dati ed individuazione delle parti comuni e delle proprietà esclusive
2.2 La proprietà delle parti comuni dell’autorimessa
2.3 Identificazione delle unità immobiliari tra le quali ripartire i valori millesimali
2.3.1 Caso studio
2.4 Determinazione delle tabelle occorrenti e predisposizione dell’elaborato millesimale
2.4.1 Caso studio
2.5 Individuazione dei criteri legali o convenzionali cui attenersi nella predisposizione delle tabelle
2.5.1 Caso studio
2.6 Eventuale rappresentazione grafica delle parti comuni e indicazione delle tabelle corrispondenti
2.6.1 Caso studio
CAPITOLO III – Parametri di comparazione delle unità immobiliari: la superficie virtuale o il volume virtuale
CAPITOLO IV – Determinazione della superficie reale o del volume reale
4.1 Rilievo delle unità immobiliari
4.1.1 Caso studio
4.2 Scomposizione dell’unità immobiliare in singoli ambienti
4.2.1 Caso studio
4.2.2 Aree di corte e giardini di proprietà esclusiva da considerare nella formazione delle tabelle millesimali
4.3 Scelta del parametro tra superficie netta e volume netto e calcolo delle consistenze reali
4.3.1 Se le unità immobiliari possiedono altezze differenti - 1° METODO » 92
4.3.2 Se le unità immobiliari possiedono altezze differenti - 2° METODO » 93
4.3.3 Caso studio
4.4 La rappresentazione grafica delle unità immobiliari e l’indicazione delle relative consistenze reali
4.4.1 Caso studio.
CAPITOLO V – Le differenze qualitative tra le unità immobiliari e i coefficienti di riduzione
5.1 Le differenze qualitative
5.2 I coefficienti di riduzione
5.2.1 Coefficiente di luminosità
5.2.2 Coefficiente di orientamento
5.2.3 Coefficiente di prospetto (o di affaccio)
5.2.4 Coefficiente di piano
5.2.5 Coefficiente di destinazione
5.2.6 Coefficienti di riduzione facoltativi – Coefficiente di funzionalità globale e coefficiente di servitù
CAPITOLO VI – Calcolo della superficie virtuale o del volume virtuale di ogni unità immobiliare
6.1 Le tabelle di calcolo della superficie virtuale o del volume virtuale
6.1.1 Caso studio
CAPITOLO VII – Calcolo dei millesimi di proprietà generale – La Tabella A secondo i criteri legali di ripartizione
7.1 Normativa e giurisprudenza
7.2 Formula e calcolo
7.2.1 Caso studio
CAPITOLO VIII – Calcolo dei millesimi delle scale – La Tabella B secondo i criteri legali di ripartizione
8.1 Normativa e giurisprudenza
8.1.1 Cantine, palchi morti, soffitte, camere a tetto, lastrici solari
8.1.2 I box nei millesimi delle scale
8.1.3 Il lastrico solare di proprietà esclusiva o condominiale nei millesimi delle scale
8.1.4 Millesimi della Tabella B spettanti alle unità immobiliari ubicate al piano terra
8.1.5 Presenza di più scale nello stesso edificio
8.1.6 Androne e scala condominiale e spese di pulizia ed illuminazione
8.1.7 Schema di ripartizione dei millesimi delle scale secondo i criteri legali
8.2 Formule e calcolo
8.2.1 Caso studio
8.3 Esempio di tabella delle scale secondo un criterio derogatorio
CAPITOLO IX – Calcolo dei millesimi dell’ascensore – La Tabella C secondo i criteri legali di ripartizione
9.1 Normativa e giurisprudenza
9.1.1 Preesistenza dell’ascensore fin dalla costruzione dell’edificio
9.1.2 Installazione dell’ascensore in epoca successiva alla costruzione dell’edificio
9.1.3 L’installazione ex novo e la sostituzione dell’ascensore
9.1.4 Schema di ripartizione dei millesimi dell’ascensore secondo i criteri legali
9.2 Formula e calcolo
9.2.1 Caso studio
CAPITOLO X – Calcolo dei millesimi delle coperture secondo i criteri legali di ripartizione
10.1 L’importanza dei millesimi delle coperture e l’individuazione dei diversi corpi di tetto
10.2 Normativa e giurisprudenza
10.2.1 Edificio coperto interamente da tetto a falde o da lastrico solare di proprietà e uso condominiale
10.2.2 Edificio coperto interamente da lastrico solare di proprietà o uso esclusivo
10.2.3 Parti dell’edificio coperte da terrazze a livello
10.2.4 Terrazza a livello che copre parte di un solo piano o di una sola unità immobiliare
10.2.5 Edificio coperto da diversi corpi di tetto
10.3 La ripartizione millesimale di singole porzioni dell’unità immobiliare (metodo della scomposizione delle superfici o volumi virtuali)
10.3.1 Caso studio
10.4 Tabelle di coperture miste secondo criteri derogatori
CAPITOLO XI – La relazione tecnica e la presentazione dell’elaborato millesimale
11.1 Caso studio
CAPITOLO XII – Altre tabelle millesimali particolari
12.1 La tabella dell’autorimessa – Quando e come va calcolata
12.2 Cosa comune a un solo gruppo di condomini per titolo di proprietà – Ripartizione secondo criteri legali
12.3 Cosa comune a tutte le unità immobiliari – Ripartizione secondo criteri convenzionali per utilità differente della cosa comune
12.4 Coperture di piani interrati sulle quali insistono cortili e giardini condominiali o di proprietà esclusiva
12.5 Il servizio di portierato – Ripartizione secondo criteri legali
12.6 L’impianto di riscaldamento condominiale
12.7 Il metodo della scomposizione delle superfici o volumi virtuali per la riunione delle unità immobiliari principali alle pertinenze secondarie di stessa proprietà esclusiva
12.7.1 Caso studio 2
PARTE IV - LE TABELLE NEL SUPERCONDOMINIO
CAPITOLO I – Codice civile, giurisprudenza e costituzione del supercondominio
CAPITOLO II – Le tabelle millesimali nel supercondominio
2.1 Il procedimento di calcolo delle tabelle del supercondominio
CAPITOLO III – Le tabelle millesimali delle strade
APPENDICI
Appendice 1 – Circolare del Ministero dei lavori pubblici 26 marzo 1966, n. 12480
Appendice 2 – Circolare del Ministero dei lavori pubblici 26 luglio 1993, n. 2945
Appendice 3 – Caso studio interamente svolto – Elaborato millesimale completo
Appendice 4 – Caso studio 2 interamente svolto – Elaborato millesimale completo
Appendice 5 – I file on line
Indice delle tabelle
Indice delle figure
PRINCIPALI ARGOMENTI
◾ Normativa, giurisprudenza e procedimento estimativo
◾ Le tabelle secondo i criteri di legge e i criteri convenzionali
◾ Approvazione, revisione e modifica
◾ Tabella di proprietà generale
◾ Tabelle scale e ascensore
◾ Tabelle coperture
◾ Autorimessa
◾ Tabelle nel supercondominio
◾ Millesimi delle strade
◾ Formulari e fogli di calcolo esemplificativi
CONTENUTI AGGIUNTIVI
◾ File Excel completi di tabelle di calcolo dei casi studio analizzati
◾ File Word delle relazioni tecniche dei casi studio analizzati
◾ File Excel completi di tabelle di calcolo del Supercondominio e della Strada comune
Isbn: 8891663634
