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Il fenomeno dell’economia collaborativa (c.d. Sharing Economy) si è ampiamente diffuso nel nostro Paese in maniera disordinata a causa di una disciplina normativa frammentata e confusa, specie nel settore turistico-immobiliare.
Negli ultimi anni, nell’ambito degli affitti brevi, si è però consolidato un quadro di riferimento legislativo che, benché incerto, è relativamente stabile.
Il manuale si pone l’obiettivo di essere una guida giuridico-fiscale per il piccolo proprietario immobiliare, affinché questi possa sfruttare l’opportunità delle locazioni brevi attraverso le piattaforme di home sharing, prima fra tutte AirBnB, mettendo a frutto i propri immobili sfitti, senza incorrere nel rischio di abusivismo o di evasione.
Il testo illustra l’inquadramento amministrativo delle diverse tipologie di strutture ricettive, chiarisce quando si debba parlare di attività economica imprenditoriale e quando invece si possa intendere come mera occupazione occasionale, che non richiede la partita IVA.
Successivamente si esamina l’impatto di tale classificazione ai fini delle imposte, gli obblighi fiscali derivanti per chi gestisce tale esercizio e le agevolazioni disponibili, arrivando così a suggerire la scelta migliore per il piccolo proprietario di casa.
Completa la trattazione una sezione di risposte a quesiti ed una selezione di facsimile di modulistica e contratti, anche in lingua inglese, da utilizzare per gestire i vari adempimenti dell’attività.
Questa edizione include le ultime novità relative alla cedolare secca, introdotte con la Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023) e le nuove limitazioni apportate dal Decreto Anticipi (D.L. 145/2023).
Inoltre, analizza l’adeguamento dei portali online alla disciplina per le comunicazioni DAC7 e alla normativa per l’applicazione della ritenuta, in seguito alla sentenza 83/21 della Corte di Giustizia dell’Unione Europea.
Maurizio Secco
Dottore Commercialista e Revisore Legale. Dopo aver maturato una significativa esperienza nella consulenza e nella revisione presso studi tributari internazionali di Milano, si è specializzato nell’ambito delle operazioni straordinarie, del contenzioso tributario, della consulenza nel settore immobiliare e del commercio elettronico. È membro delle Commissioni Startup ed Informatica dell’Ordine di Milano e collabora con la Camera di Commercio di Milano come esperto per le assistenze specialistiche di primo orientamento sulle start-up innovative e per la finanza agevolata.
Prefazione
1 Introduzione e piano dell’opera
2 La sharing economy e il fenomeno Airbnb
2.1 La sharing economy
2.2 L’impatto della sharing economy
2.3 Airbnb e l’home sharing
2.4 Il mercato degli affitti brevi in Italia
2.5 L’home sharing e l’impatto sulla geografia urbana
2.6 L’evoluzione normativa e la professionalizzazione degli affitti brevi
3 Le diverse tipologie di strutture ricettive e private regolate dalla disciplina amministrativa
3.1 Il codice del turismo
3.2 La normativa regionale
3.3 L’esempio della normativa lombarda
3.3.1 B&B
3.3.2 Casa vacanze (case ammobiliate ad uso turistico)
3.3.3 Affittacamere (o foresterie lombarde)
3.4 Locazioni pure o brevi o locazioni turistiche (inferiori a 30 gg.) fino a 3 stanze
3.5 Le locazioni con contratti transitori (da 1 a 18 mesi)
3.6 La SCIA
3.7 La comunicazione delle presenze in Questura (il portale Alloggiatiweb)
3.8 Il Codice Identificativo Nazionale e la banca dati integrata
4 La normativa IVA: attività imprenditoriale o occasionale?
4.1 Premessa
4.2 La disciplina IVA del servizio di intermediazione nell’home sharing
4.3 La disciplina IVA dell’home sharing
4.4 Presupposto oggettivo
4.5 Presupposto territoriale
4.6 Presupposto soggettivo
4.6.1 Attività occasionale o professionale
4.6.2 Attività economica
4.6.3 Attività organizzata
4.7 Regime applicabile
4.8 Servizi alla persona vs servizi inerenti al godimento della res locata
4.8.1 Servizi alla persona
4.8.2 Servizi inerenti al godimento della proprietà
4.9 Apertura della partita IVA e scelta del codice attività
5 Tassazione dei proventi dell’host
5.1 Redditi da fabbricati per l’attività di locazione turistica o transitoria
5.2 Cedolare secca
5.2.1 Casi di esclusione dal regime della cedolare secca
5.3 Cedolare secca per locazioni brevi o turistiche
5.3.1 La definizione di locazione breve ai fini della cedolare
5.3.2 La locazione integrata di servizi di biancheria e pulizia
5.3.3 Attività non imprenditoriale e presunzione d’imprenditorialità
5.3.4 Cedolare secca per comodatari e sublocatari
5.3.4.1 Comodato breve
5.3.4.2 Sublocazioni brevi
5.3.5 La ritenuta d’acconto
5.3.6 I sostituti d’imposta: intermediari e portali online
5.3.6.1 Gli intermediari immobiliari
5.3.6.2 I portali stranieri di messa in contatto
5.4 Redditi diversi per attività di B&B in modo non imprenditoriale
5.5 Redditi d’impresa per attività svolte in modo imprenditoriale (B&B e Case vacanze non in forma d’impresa e affittacamere)
5.6 Regime forfettario
5.6.1 Requisiti
5.6.2 Cause di esclusione
5.6.3 Semplificazioni
5.6.4 I contributi INPS
5.6.5 Esempio di calcolo di reddito netto
5.7 Conclusioni
6 Obblighi di certificazione e altri adempimenti per le locazioni turistiche
6.1 Il contratto
6.2 La ricevuta
6.3 La marca da bollo
6.4 Il canone speciale RAI
6.5 I diritti SIAE
6.6 IMU
6.7 TARI
6.8 La comunicazione al condominio
6.9 La SCIA, codice identificativo e flussi turistici
6.10 La comunicazione delle presenze (Alloggiatiweb)
6.11 Certificazione Unica dei proventi da locazione breve
6.12 Trasmissione dei dati da parte degli intermediari e DAC 7
6.13 La ritenuta sull’imposta/contributo di soggiorno
7 Coesistenza dell’attività con le agevolazioni fiscali IRPEF per il proprietario dell’immobile
7.1 Agevolazione prima casa all’atto di acquisto dell’immobile
7.2 Detraibilità 19% su interessi mutuo prima casa (max 760 € annui)
7.2.1 Il caso: locazione parziale dell’abitazione principale
7.2.2 II caso: locazione totale della prima casa
7.3 Detrazione IRPEF per la ristrutturazione dell’immobile e “bonus mobili”
7.4 Sismabonus e Sismabonus Acquisti
7.5 Detrazione IRPEF per il risparmio energetico
7.6 Bonus barriere architettoniche
7.7 “Superbonus”
7.8 “Tax credit riqualificazione” per attività alberghiere
7.9 Detrazioni IVA per le ristrutturazioni di unità abitative da parte di imprese non edili
7.10 Conclusioni
8 Conclusioni
8.1 La scelta ottimale per il piccolo proprietario di casa
8.2 Comparazione fra regimi e simulazione dei risultati
8.3 Possibili sviluppi futuri
9 Quesiti e risposte
9.1 Qualificazione e inizio attività
9.2 Caratteristiche degli immobli per la normativa amministrativa per la locazione turistica
9.3 Obblighi continuativi
9.4 Il contratto di locazione turistica
9.5 Tassazione
Allegati
1. Requisiti minimi foresterie lombarde (ex affittacamere) – allegato C Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016
2. Requisiti minimi bed & breakfast – allegato E Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016
3. Requisiti minimi appartamenti e case vacanze – allegato B Regolamento Regionale (Lombardia) n. 7 del 5 agosto 2016
4. Contratto di locazione breve con finalità turistica (CCIAA di Milano) – (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431)
5. Contratto di locazione formula weekend – (ai sensi dell’art. 1, comma 2, lett. c), della legge 9 dicembre 1998, n. 431)
6. Contratto di locazione turistica (casa vacanze) – (Modello Confedilizia ANBBA AICAV)
7. Contratto di locazione breve in inglese
8. Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria – (ai sensi dell’art. 5, comma 1 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - allegato C (Modello Confedilizia))
9. Contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per studenti universitari – (ai sensi dell’art. 5, comma 2, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 - allegato E)
10. Contratto di mandato a Property Manager per la gestione di locazione immobiliare – (CCIAA di Milano)
Bibliografia e documentazione
Indice delle Tabelle
Aggiornato fino alla L. 213/2023 (Legge di Bilancio 2024)
PRINCIPALI ARGOMENTI
◾ Le strutture alternative di ospitalità
◾ La normativa IVA
◾ Le tasse sui proventi
◾ Gli obblighi di certificazione e gli altri adempimenti
◾ Le agevolazioni fiscali
◾ Quesiti e risposte
IL VOLUME INCLUDE
◾ Aggiornamenti online fino al 31 luglio 2024
Isbn: 8891667359
