1. Contratto di affitto di centro commerciale

tra

........., con sede legale in ......................, capitale sociale ............., iscritta al Registro delle imprese di ............... codice fiscale ............, qui rappresentata da .............. nato a ...... il .......... che agisce in qualità di ............. in virtù dei poteri conferiti da ......... che qui si allega come “ALLEGATO 1” (di seguito LOCATORE)
- da una parte -
e
......, con sede legale in....................., capitale sociale ............., iscritta al Registro delle imprese di ............ codice fiscale ..........., qui rappresentata da ............., nato a .............. il ..............., che agisce in qualità di ............, in virtù dei poteri conferiti da .......... che qui si allega come “ALLEGATO 2” (di seguito “AFFITTUARIO”)
- dall’altra parte -

di seguito congiuntamente “PARTI” e singolarmente “PARTE”.

premesso che

A)	Il LOCATORE è proprietario del Complesso Commerciale (di seguito COMPLESSO) ubicato a ................................;
B)	Il COMPLESSO all’interno del quale verrà insediata una pluralità di negozi, bar, ristoranti ed altre attività di servizio è stato concepito ed organizzato come complesso commerciale costituente, nella sua articolazione e suddivisione in distinti settori merceologici, un’unica azienda dotata di differenti rami, l’uno funzionale e sinergico agli altri;
C)	In forza dell’autorizzazione amministrativa ... rilasciata in data ...... dal Comune ........ copia della quale è qui acclusa quale “ALLEGATO 3”, ........... ha acquisito il diritto di ottenere l’intestazione a proprio nome delle autorizzazioni amministrative necessarie all’esercizio dell’attività di vendita al dettaglio all’interno del COMPLESSO limitatamente ai generi di ...............;
D)	L’AFFITTUARIO è in possesso dei requisiti per l’esercizio di attività di vendita al dettaglio dei generi ............., e che pertanto non vi sono impedimenti all’esercizio da parte dell’affittuario dell’attività di vendita al dettaglio di prodotti .....................;
E)	l’AFFITTUARIO è interessato ad assumere la gestione del ramo di azienda – in qualità di affittuario – di uno degli esercizi di vendita al dettaglio che fanno parte del COMPLESSO, costituito da un’unità immobiliare completa delle attrezzature ed accessori, come individuata al successivo par. 2.1.1, al fine di esercitare l’attività di vendita al dettaglio di .........;
F)	l’AFFITTUARIO riconosce che l’affitto del ramo di azienda comporta l’osservanza delle regole, anche di comportamento, vigenti nel COMPLESSO medesimo, come previsto nel regolamento che l’AFFITTUARIO dichiara di conoscere ed approvare fin da ora integralmente. Copia del regolamento e copia dei criteri per la determinazione delle tabelle millesimali allegata, siglate dall’AFFITTUARIO in ogni loro pagina per accettazione, sono accluse al presente contratto rispettivamente quali “ALLEGATO 4” e “ALLEGATO 5”.

Tutto ciò premesso tra le PARTI, si conviene e si stipula quanto segue:

1.	Premessa e allegati
	Le premesse e gli ALLEGATI, sottoscritti dalle PARTI, costituiscono parte integrante e sostanziale del presente atto.

2.	Oggetto
	2.1	In forza del presente atto, così come integrato dal regolamento e dagli altri ALLEGATI, il LOCATORE concede in affitto all’AFFITTUARIO, che a tale titolo accetta, ai sensi del’art. 2562 cod. civ., il ramo di azienda costituito da:
		2.1.1	il diritto di godimento e di conduzione dell’esercizio per la vendita al dettaglio di prodotti ............. ubicato nello spazio di vendita facente parte del COMPLESSO, avente una superficie di mq ........., contrassegnata con il n. ...... e marcata in colore ....... nella planimetria acclusa quale “ALLEGATO 6” (di seguito ”UNITÀ COMMERCIALE”), completo delle attrezzature e degli accessori indicati nella scheda tecnica acclusa quale “ALLEGATO 7”;
		2.1.2	il diritto di esercitare all’interno dell’UNITÀ COMMERCIALE l’attività di vendita al dettaglio di prodotti ..........;
		2.1.3	il diritto di usare, godere e beneficiare – congiuntamente con tutti gli altri operatori ed affittuari del COMPLESSO – delle parti comuni e delle infrastrutture del COMPLESSO, nonché dei servizi erogati dal LOCATORE, o dai suoi ausiliari, in base al regolamento.
	2.2	Sono a carico dell’AFFITTUARIO l’adempimento di tutte le formalità ed i relativi costi atti a consentire il subingresso nell’autorizzazione amministrativa necessaria per l’esercizio dell’attività.

3.	Dipendenti
	3.1	Il ramo di azienda sarà consegnato all’AFFITTUARIO senza dipendenti. L’AFFITTUARIO dovrà pertanto assumere direttamente personale dipendente e/o collaboratori da adibirsi all’esercizio del ramo di azienda, facendosi carico di ogni obbligo ed onere relativo e nel pieno rispetto del contratto collettivo nazionale applicabile, nonché delle leggi e dei regolamenti in vigore in materia di lavoro.
	3.2	L’AFFITTUARIO si impegna a tenere IL LOCATORE manlevato ed indenne da qualsivoglia conseguenza economicamente pregiudizievole (ivi comprese le spese legali) dovesse allo stesso derivare da qualsiasi domanda o pretesa, in qualunque sede, per qualsivoglia motivo e a qualsiasi titolo, avanzata contro IL LOCATORE, in relazione alla esecuzione e/o alla cessazione del rapporto di lavoro di uno o più dei lavoratori addetti dall’AFFITTUARIO al ramo di azienda.

4.	Durata, consegna e recesso
	4.1	La durata del contratto di affitto di ramo d’azienda viene concordemente fissata in anni ..........., con decorrenza dal ......... e cessazione al termine del periodo sopra indicato, senza bisogno di alcuna disdetta, essendo dalle parti esplicitamente esclusa qualsiasi possibilità di tacito rinnovo, e ciò anche nell’ipotesi in cui l’AFFITTUARIO prosegua nell’occupazione dell’azienda oltre la data convenuta.
	4.2	Le PARTI concordano sin da ora che il ramo d’azienda affittato dovrà essere aperto al pubblico alla data di decorrenza di cui al precedente punto. A tal fine il LOCATORE, onde consentire all’AFFITTUARIO di eseguire tutti i lavori di adattamento ritenuti necessari per adeguare al meglio alle proprie esigenze l’UNITÀ COMMERCIALE, metterà a disposizione dell’AFFITTUARIO l’UNITÀ COMMERCIALE ....... giorni prima della prevista data di decorrenza a titolo gratuito (oppure: per un corrispettivo giornaliero pari a ....... oltre all’iva). L’ UNITÀ COMMERCIALE verrà pertanto consegnata in data .......... Resta comunque inteso che, a partire dalla data di consegna, l’AFFITTUARIO assumerà ogni responsabilità sia civile che penale inerente all’esecuzione delle opere di cui sopra e si impegna a risarcire ed a tenere indenne IL LOCATORE per qualsiasi danno che possa derivare al LOCATORE e/o a terzi per effetto dell’esecuzione di tali opere. La realizzazione delle opere dovrà essere attuata secondo quanto previsto al punto 8 “Modifiche e migliorie” del presente atto. 
	4.3	Viene riconosciuta all’AFFITTUARIO la facoltà di recedere anticipatamente dal contratto previa disdetta da inviarsi mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno almeno .......... mesi prima del giorno in cui il recesso dovrà avere efficacia. 
	4.4	Qualora l’AFFITTUARIO rilasci il ramo d’azienda anticipatamente rispetto al termine del recesso, sarà comunque tenuto a corrispondere puntualmente, anche a titolo di penale, i canoni, le spese di gestione e gli oneri di cui all’art. 7 sino alla scadenza del periodo di preavviso, e ciò indipendentemente dal fatto che il ramo d’azienda possa essere stato nel frattempo affittato ad altro operatore.
	4.5	Viene riconosciuta al LOCATORE la facoltà di recedere senza preavviso e con effetto immediato in caso di:
		4.5.1	assoggettamento dell’AFFITTUARIO a procedure esecutive o concorsuali;
		4.5.2	mutamento del controllo dell’AFFITTUARIO, ai sensi dell’art. 2359 cod. civ., sia diretto che indiretto, in conseguenza di operazioni sul capitale, di cessione di azioni o quote, di operazioni societarie quali fusioni, scissioni, conferimenti, ecc., tutto ciò a titolo esemplificativo e non esaustivo;
		4.5.3	resta inteso tra le parti che in caso di esercizio da parte del LOCATORE della facoltà di recesso all’AFFITTUARIO non spetterà alcun indennizzo e/o risarcimento.

5.	Canone di affitto
	5.1	A partire dalla data di decorrenza l’AFFITTUARIO dovrà corrispondere al LOCATORE un canone di affitto annuo di ammontare pari al maggiore dei seguenti importi:
		5.1.1	un canone di affitto annuo minimo pari a ..................... oltre all’IVA relativa nella misura di legge, soggetto ad aggiornamento automatico annuale, senza necessità di apposita richiesta del LOCATORE, mediante applicazione, sul canone dell’anno precedente, dell’ aumento percentuale accertato dall’ISTAT delle variazioni dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati intervenuta nell’anno precedente;
		5.1.2	un importo pari al ......% del volume di affari realizzato dall’AFFITTUARIO (al netto dell’ IVA) mediante la gestione del ramo di azienda nell’anno a cui si riferisce il canone;
	5.2	Ai fini del presente contratto, per volume d’affari prodotto attraverso la gestione del ramo di azienda si intende il corrispettivo al netto dell’IVA, comunque denominato, percepito o percepibile a qualunque titolo in relazione a:
		–	prestazioni di servizio rese a favore di terzi;
		–	cessioni, anche temporanee o in godimento, di beni relativamente alle attività economiche svolte dall’AFFITTUARIO nell’UNITÀ COMMERCIALE, attività anche conseguenti ad ordini e/o richieste telefoniche trasmesse per posta, per telex o per fax, per telegramma o qualsiasi altro mezzo, indipendentemente dal luogo dell’esecuzione e anche indipendentemente dal fatto che detti corrispettivi siano stati o meno effettivamente incassati;
		–	attività di qualsivoglia natura comunque svolte nell’ambito della gestione del ramo di azienda.
	5.3	Al fine della determinazione del volume d’affari l’AFFITTUARIO si obbliga a istituire e conservare presso l’UNITÀ COMMERCIALE i registri fiscali e i libri contabili sezionali relativi al ramo d’azienda affittato e, qualora richiesto, vidimarli ai sensi di legge.

6.	Modalità di pagamento
	6.1	Il pagamento dell’importo del canone di affitto di cui al punto 5.1.1, oltre all’IVA relativa nella misura di legge, deve essere effettuato a mezzo .............., in rate ............. anticipate, con valuta fissa al ................ sul conto corrente bancario indicato dal LOCATORE. 
	6.2	La prima rata, il cui importo è relativo al periodo intercorrente tra la data di decorrenza e .............., viene versata alla stipula del presente atto.
	6.3	L’AFFITTUARIO si obbliga fin d’ora ad inviare autocertificazione scritta al LOCATORE entro il ............ di ogni anno (a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento), nella quale comunica i dati complessivi relativi al volume d’affari realizzato nell’anno precedente.
	6.4	L’AFFITTUARIO impegna a corrispondere entro ............, con la medesima modalità di cui al punto 6.1, l’eventuale maggior importo dovuto in base all’applicazione della percentuale del ....% sul volume d’affari conseguito nell’anno precedente.
	6.5	L’AFFITTUARIO riconosce al LOCATORE il diritto di verificare tramite propri incaricati, in qualunque momento, l’esattezza e l’effettiva rispondenza del volume d’affari comunicato. A tal fine l’AFFITTUARIO si impegna a mettere a disposizione degli incaricati dal LOCATORE tutta la necessaria documentazione contabile e/o fiscale, sia cartacea che elettronica, presso l’UNITÀ COMMERCIALE e si impegna altresì ad agevolarne la consultazione mediante l’assistenza di proprio personale.
	6.6	In caso di mancata comunicazione del fatturato entro il termine convenuto, ovvero di comunicazione di un fatturato inferiore di almeno il ....% a quello effettivo, le spese della verifica saranno ad esclusivo carico dell’AFFITTUARIO, il quale sarà tenuto a versare al LOCATORE, oltre al maggior canone dovuto sul fatturato accertato, un importo – a titolo di penale – pari a ...................
	6.7	Qualora l’AFFITTUARIO non consenta la puntuale verifica da parte del LOCATORE (o di suo incaricato) dei dati attinenti al fatturato e/o ometta di dare piena collaborazione al riguardo, impedendo di fatto al LOCATORE l’accertamento del volume d’affari realizzato, sarà obbligato a corrispondere a titolo di penale una somma pari a .........................., ferma restando la facoltà del LOCATORE di avvalersi anche della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 19.

7.	Oneri e spese di gestione
	7.1	Sono a carico dell’AFFITTUARIO le spese di luce, acqua, telefono ed ogni altra utenza, incluse le spese di attivazione e cessazione delle utenze, le tasse, i tributi, inerenti all’attività e, pro-quota, le spese tutte relative alle parti comuni del COMPLESSO quali pulizie, vigilanza, manutenzioni, pubblicità, marketing, direzione/gestione, ecc. ed ogni altra spesa alle stesse assimilabile.
	7.2	Tutte le spese di cui sopra sono irrinunciabili da parte dell’AFFITTUARIO, anche nell’ipotesi in cui lo stesso non dovesse beneficiare delle utilità alle stesse conseguenti.
	7.3	L’AFFITTUARIO accetta sin d’ora la ripartizione delle suddette spese così come previsto dai criteri per la determinazione delle tabelle millesimali (ALLEGATO 5) al cui rispetto si impegna espressamente senza possibilità alcuna di opporre eccezioni o contestazioni a qualsiasi titolo.
	7.4	Le spese saranno corrisposte in rate ................ aventi la medesima scadenza di quella relativa ai canoni di affitto, a mezzo ........, sul conto corrente bancario indicato dal LOCATORE, e saranno calcolate sulla base di preventivi predisposti dal LOCATORE ed il conguaglio nell’anno successivo entro ...... giorni dalla comunicazione. La somma dovuta dall’AFFITTUARIO sarà quella quantificata nelle fatture all’uopo emesse.
	7.5	Il primo acconto per gli oneri e le spese di gestione viene versato alla stipula del presente atto.
	7.6	Oltre a quanto già previsto nel presente contratto relativamente agli interessi moratori ed alla facoltà del LOCATORE di risoluzione di diritto del contratto, si conviene tra le parti espressamente ed irrevocabilmente che, in caso di mancato versamento dell’importo di tali oneri oltre ......... giorni dalla scadenza prevista, il LOCATORE viene espressamente ed irrevocabilmente autorizzato a sospendere l’erogazione di tutti i relativi servizi, ivi inclusi quelli relativi all’energia elettrica, al riscaldamento, al condizionamento, ecc. sino all’avvenuto ed integrale saldo di quanto dovuto per oneri e spese di cui al presente articolo.
	7.7	L’AFFITTUARIO conviene che non potrà pretendere risarcimenti di qualsiasi genere per eventuali danni o disagi derivanti dalla predetta sospensione, in quanto conseguenti all’inadempimento all’obbligo di versamento concordato.

8.	Garanzie
	8.1	A garanzia dell’esatto e puntuale adempimento di tutte le obbligazioni derivanti direttamente o indirettamente dal presente contratto l’AFFITTUARIO consegnerà al LOCATORE una fideiussione bancaria di importo pari a ........... La fideiussione dovrà essere aggiornata annualmente in relazione a ...............
	8.2	La fideiussione deve essere predisposta su testo di gradimento del LOCATORE, a prima richiesta e con espressa rinuncia del garante al beneficium excussionis, valida ed efficace sino al termine dei 6 mesi successivi all’effettiva restituzione del ramo d’azienda.
	8.3	Qualora nel corso del presente contratto il LOCATORE procedesse all’escussione, anche parziale, della garanzia fideiussoria, l’AFFITTUARIO sarà tenuto al rilascio tempestivo, comunque nel termine massimo di ...... giorni dalla data del pagamento effettuato a favore del LOCATORE da parte del fideiussore, di un’ulteriore garanzia fideiussoria di contenuto del tutto identico alla precedente ovvero, nel caso di escussione parziale, l’AFFITTUARIO sarà tenuta a ricostituire la garanzia nella misura convenuta al punto 8.1 che precede.
	8.4	La fideiussione sarà restituita successivamente all’effettiva restituzione del ramo d’azienda, previa verifica dello stato del ramo d’azienda stesso e sempre che l’AFFITTUARIO abbia adempiuto agli obblighi tutti (capitale, interessi, spese ed accessori) derivanti allo stesso direttamente o indirettamente dal presente contratto.
	8.5	In caso di mancata puntuale riconsegna del ramo d’azienda nel suo complesso in buono stato, così come nel caso di inadempimento anche ad uno soltanto degli obblighi di cui al presente contratto, il LOCATORE è fin d’ora autorizzato ad escutere senza formalità alcuna la fideiussione, nonché ad agire nelle sedi competenti per vedersi riconoscere l’eventuale ulteriore risarcimento per il maggior danno subìto.

9.	Manutenzioni e riparazioni
	9.1	L’AFFITTUARIO si impegna a conservare e a gestire l’UNITÀ COMMERCIALE con ogni cura e diligenza. A tal fine l’AFFITTUARIO sarà tenuto ad effettuare, a propria cura e spese, tutti gli interventi di manutenzione ordinaria che si rendessero necessari, così come previsto dall’art. 1621 cod. civ.
	9.2	Sono a carico del LOCATORE le spese di straordinaria manutenzione, a condizione che non derivino dall’inosservanza degli obblighi manutentivi di competenza dell’AFFITTUARIO. Questi dovrà provvedere a segnalare immediatamente e senza alcun ritardo ogni intervento di competenza del LOCATORE che si rivelasse necessario. In difetto, le spese relative saranno addebitate a titolo di penale all’AFFITTUARIO stesso.
	9.3	Allo scopo di accertarsi della corretta conduzione e diligente manutenzione del ramo d’azienda, il LOCATORE avrà diritto di accedere all’UNITÀ COMMERCIALE senza alcuna necessità di preavviso, anche a mezzo di suoi delegati o di tecnici incaricati. In caso di inadempimento o inerzia da parte dell’AFFITTUARIO, il LOCATORE potrà far effettuare o effettuare direttamente i lavori di competenza dell’AFFITTUARIO, addebitando al medesimo le spese sostenute.
	9.4	Poiché il corrispettivo fisso minimo garantito di cui al precedente punto 5.1.1 è stato determinato tenendo conto del valore dell’ammortamento dei beni aziendali, in deroga agli artt. 2561 e 2562 cod. civ. l’AFFITTUARIO è esonerato dalla responsabilità del deperimento e del degrado d’uso dei beni aziendali, che fanno carico al LOCATORE, al quale competono ai fini fiscali gli ammortamenti giusta quanto previsto dall’art. 14 del d.P.R. n. 42/1988.

10.	Modifiche e migliorie
	10.1	È fatto esplicito divieto all’AFFITTUARIO di procedere a trasformazioni, modifiche o migliorie dell’UNITÀ COMMERCIALE, senza il previo consenso scritto del LOCATORE. 
	10.2	In ogni caso, anche se debitamente autorizzate, eventuali modifiche dovranno essere in conformità agli standard tecnici qualitativamente elevati indicati dal LOCATORE e dovranno essere descritte nel progetto che dovrà essere consegnato alla stesso per la sua approvazione.
	10.3	L’AFFITTUARIO assumerà ogni responsabilità, sia civile che penale, inerente all’esecuzione delle opere di allestimento, modifica o miglioria e si impegna a stipulare idonea polizza assicurativa a copertura dei rischi connessi all’esecuzione dei lavori anteriormente al loro inizio. Copia di tale polizza deve essere consegnata al LOCATORE anteriormente all’inizio dei lavori.
	10.4	Al termine del rapporto, il LOCATORE ha il diritto di pretendere o procedere lui stesso alla messa in pristino, anche solo parziale, a spese dell’AFFITTUARIO, oppure di ritenere le nuove opere senza corrispondere alcun compenso. 
	10.5	La messa in pristino potrà essere richiesta anche nel corso del contratto, qualora le modificazioni o le nuove opere abbiano avuto luogo senza il richiesto consenso, ed in tal caso dovrà essere eseguita e ultimata entro e non oltre 30 giorni dalla relativa richiesta.

11.	Assicurazioni
	11.1	L’AFFITTUARIO si impegna a stipulare con primaria Compagnia Assicuratrice, a propria cura e spese, con decorrenza di operatività dalla data di consegna del ramo di azienda, e per tutta la durata del presente contratto:
		11.1.1	una polizza di responsabilità civile verso terzi per tutti i danni comunque cagionati a terzi dall’AFFITUARIO e/o suoi dipendenti e/o collaboratori, a qualunque titolo, in conseguenza di qualunque fatto verificatosi nell’ambito della conduzione del ramo di azienda. L’assicurazione deve espressamente prevedere un massimale di copertura minimo di ..............., valido per evento e per anno sia per sinistro, per persona e per cose od animali
		11.1.2	una polizza incendio inclusi tutti i rischi accessori relativamente ai seguenti beni ............................................., con la copertura minima di ......................... per il ricorso terzi.
	11.2	Le polizze devono prevedere l’espressa rinuncia da parte della Compagnia Assicuratrice, salvo il caso di dolo, ad esercitare il diritto di surroga derivante dall’art. 1916 cod. civ. verso chi ha cagionato il danno.
	11.3	Deve essere prevista la comunicazione da parte della Compagnia Assicuratrice al LOCATORE di ogni modificazione, sospensione o interruzione della prestazione della garanzia assicurativa, a qualunque titolo, ivi compreso il mancato pagamento del premio.
	11.4	L’AFFITTUARIO si impegna a rilasciare al LOCATORE copia dei contratti di assicurazione di cui sopra prima della consegna del ramo di azienda e comunque copia di ogni loro rinnovazione e/o modificazione.
	11.5	Resta in ogni caso inteso che l’AFFITTUARIO si obbliga fin da ora a manlevare e a tenere indenne il LOCATORE da qualsiasi pretesa e/o richiesta di risarcimento e/o indennizzo che venisse avanzata da terzi danneggiati per fatti e colpa dell’AFFITTUARIO e/o dei suoi preposti.

12.	Conduzione del ramo d’azienda
	12.1	L’AFFITTUARIO si obbliga a gestire il ramo d’azienda senza modificarne l’attuale destinazione, consistente nella vendita di ............, ed in modo tale da conservarne l’efficienza e l’organizzazione.
	12.2	Detta attività dovrà essere allestita secondo i migliori standard merceologici e ad un livello di eccellenza sotto ogni aspetto.
	12.3	In ipotesi di inosservanza, anche parziale, della convenuta ed immodificabile destinazione del ramo d’azienda, l’AFFITTUARIO si impegna fin d’ora a corrispondere al LOCATORE, oltre al risarcimento dei danni ed a quanto previsto nel regolamento, una penale per ogni giorno di infrazione pari a ...... .........................., fatta salva la possibilità di risoluzione secondo quanto previsto al par. 19.1 (viii).
	12.4	Il presente contratto non conferisce all’AFFITTUARIO alcuna esclusiva merceologica nell’ambito del COMPLESSO.

13.	Cessione e subaffitto
	13.1	È fatto divieto all’AFFITTUARIO sia di cedere il presente contratto, anche a titolo gratuito, in qualunque forma sia di concedere in subaffitto il ramo di azienda, senza la preventiva autorizzazione scritta rilasciata dal LOCATORE
	13.2	Le PARTI si danno in ogni caso reciprocamente atto che qualora fosse autorizzata la cessione del presente contratto, l’AFFITTUARIO non sarà liberato per l’adempimento di tutte le obbligazioni derivanti dal contratto ceduto, ma rimarrà responsabile in solido con il cessionario. Ove fosse autorizzato il subaffitto del ramo di azienda, il LOCATORE rimarrà estraneo al rapporto contrattuale di subaffitto e l’AFFITTUARIO rimarrà direttamente e personalmente responsabile dell’adempimento delle obbligazioni assunte nei confronti del LOCATORE con il presente contratto.
	13.3	L’AFFITTUARIO acconsente e riconosce fin da ora al LOCATORE la facoltà di cedere il presente contratto a terzi, nonché la facoltà di cedere, in tutto o in parte, il ramo di azienda restando, dopo di ciò, il LOCATORE esonerato da tutte le relative obbligazioni derivanti dal presente contratto.

14.	Riconsegna
	14.1	L’AFFITTUARIO, al termine del contratto, o comunque a seguito della risoluzione e/o cessazione per qualsiasi motivo del presente contratto, riconsegnerà al LOCATORE il ramo di azienda nello stato in cui si trovava alla data di consegna, libero da persone e cose e completo delle attrezzature ed accessori di cui all’ALLEGATO 7, in buono stato di funzionamento, tenuto conto del normale deperimento d’uso. In particolare l’UNITÀ COMMERCIALE dovrà essere restituita in condizioni di conformità a tutti gli obblighi di manutenzione e riparazione di cui al presente contratto. 
	14.2	L’AFFITTUARIO si impegna a provvedere direttamente al pagamento di tutti gli oneri di qualsiasi natura comunque connessi all’esercizio del ramo di azienda nel periodo di vigenza del contratto e non ancora saldati, ancorché non ancora richiesti, manlevando, fin d’ora, il LOCATORE e/o l’eventuale futuro affittuario del ramo di azienda, da qualsiasi pretesa a tale titolo.
	14.3	Al termine del presente contratto, o comunque a seguito della risoluzione e/o cessazione per qualsiasi motivo del presente contratto, l’AFFITTUARIO si obbliga, fin d’ora, ad adempiere a tutte le formalità necessarie al fine di consentire l’immediato ritrasferimento della autorizzazione amministrativa al LOCATORE.
	14.4	Al termine del presente contratto, o comunque a seguito della risoluzione e/o cessazione per qualsiasi motivo, del presente contratto, il LOCATORE non subentrerà in alcuno dei contratti, aventi o non aventi carattere personale, stipulati per l’esercizio del ramo di azienda da parte dell’AFFITTUARIO nel corso di vigenza del contratto. Parimenti, la cessazione del presente contratto non implicherà il trasferimento al LOCATORE di tutti i debiti e crediti inerenti al ramo di azienda affittato che rimarranno rispettivamente a carico ed a favore dell’AFFITTUARIO.
	14.5	Alla scadenza del presente contratto, o comunque alla data della risoluzione e/o cessazione, per qualsiasi motivo del presente contratto, l’AFFITTUARIO si impegna, fin d’ora, a previamente concordare risoluzioni consensuali dei rapporti con i lavoratori addetti al ramo di azienda e comunque a fare in modo di restituire al LOCATORE il ramo di azienda nello stato in cui si trovava al momento della sottoscrizione del presente CONTRATTO, e, pertanto, senza la sussistenza di alcun rapporto di lavoro di qualsiasi natura
	14.6	In caso di inadempimento dell’obbligo di cui al precedente par. 14.5 da parte dell’AFFITTUARIO, quest’ultimo, fermo restando l’obbligo di manleva di cui al precedente par. 3.2., sarà tenuto a corrispondere al LOCATORE una ulteriore somma forfetaria pari al costo aziendale per ....... annualità per ciascun dipendente il cui rapporto di lavoro o collaborazione con il RAMO DI AZIENDA non sia definitivamente cessato alla data di scadenza o cessazione del contratto, onde consentire alla stessa di raggiungere con detti lavoratori un accordo di risoluzione consensuale del rapporto. 
	14.7	Qualora una o più delle persone addette dall’AFFITTUARIO al ramo di azienda, il cui rapporto di lavoro sia stato interrotto per effetto della cessazione del presente contratto, da qualsiasi motivo determinata, avanzi diritti o pretese in ordine alla propria reintegrazione o riassunzione presso IL LOCATORE o presso il soggetto cui la stessa avesse successivamente affittato il ramo di azienda, l’AFFITTUARIO terrà manlevato ed indenne IL LOCATORE da qualsiasi onere, spesa (incluse le spese legali) o conseguenza economicamente pregiudizievole a ciò connessa ed in particolare, qualora dovesse essere disposta la reintegrazione o la riassunzione di uno o più di tali lavoratori nell’organico del LOCATORE o del nuovo affittuario, corrisponderà, a semplice richiesta supportata da copia autentica del provvedimento dell’Autorità Giudiziaria, al LOCATORE un importo pari a quello che la stessa sarà tenuta a corrispondere al lavoratore a titolo risarcitorio, oltre alla relativa contribuzione e a una somma ulteriore pari a ................ mensilità lorde calcolate sulla base della retribuzione spettante al singolo lavoratore interessato dal provvedimento, al fine di agevolare il raggiungimento di un accordo di risoluzione consensuale del rapporto.
	14.8	L’AFFITTUARIO si obbliga fin da ora a corrispondere al LOCATORE, a titolo di penale, per ogni giorno di ritardo nella restituzione del ramo di azienda, ......................, fatto salvo il maggior danno, e lo autorizza espressamente ad avvalersi di quanto previsto al successivo par. 19.3.
	14.9	L’AFFITTUARIO prende atto e riconosce che il ramo di azienda gli è stato consegnato con le potenzialità per realizzare la finalità economica cui è destinato senza nulla pagare in ordine all’avviamento commerciale e, pertanto, nulla sarà dovuto a tale titolo alla cessazione del rapporto.

15.	Esonero da responsabilità del locatore
	15.1	L’AFFITTUARIO dichiara di esonerare e tenere indenne il LOCATORE da qualsiasi e ogni responsabilità patrimoniale e non patrimoniale, conseguente e/o comunque connessa all’attività svolta, per qualsiasi danno che potesse provenirgli da fatto di terzi e segnatamente per danni alle merci e/o alle attrezzature dell’AFFITTUARIO, anche derivanti da furti con scasso o senza.
	15.2	Il fatto che il COMPLESSO venga sottoposto a forme di sorveglianza organizzata non comporterà deroghe o modifiche a quanto sopra convenuto.
	15.3	L’AFFITTUARIO riconosce ed accetta, altresì, che non avrà nulla a pretendere a nessun titolo in caso di eventuale chiusura temporanea o definitiva, totale o parziale del COMPLESSO, di cattivo o mancato funzionamento degli impianti di cui il COMPLESSO è dotato, per qualsiasi causa, esonerando espressamente il LOCATORE (o chi per esso) da qualsiasi responsabilità al riguardo e rinunciando a richiederle il risarcimento di eventuali danni che potessero derivarle da allagamenti, incendi o altri eventi lesivi ed a prescindere dalla causa generatrice degli stessi.

16.	Interessi moratori
	16.1	Le PARTI convengono che in caso di ritardo da parte dell’AFFITTUARIO nella corresponsione delle somme a qualsiasi titolo dovute in forza del presente contratto, lo stesso sarà tenuto a corrispondere interessi moratori consensualmente determinati nella misura ..................., e senza necessità di alcuna costituzione in mora ex art. 1219, n. 3),  cod. civ.

17.	Spese legali
	17.1	Le PARTI convengono espressamente che, in caso di ritardo nei pagamenti rispetto ai termini convenuti, l’AFFITTUARIO dovrà rimborsare al LOCATORE (al quale dovranno comunque essere corrisposti gli interessi moratori di cui al puno 16.1) anche le spese dal medesimo sostenute al riguardo, ivi incluse quelle legali relative ad eventuali solleciti, costituzioni in mora, diffide, predisposizione di azioni giudiziarie e/o arbitrali, ecc., e ciò a prescindere dall’esistenza o meno dei presupposti di cui all’art. 91 cod. proc. civ.
	17.2	Le parti convengono che l’obbligo di rimborso sussisterà incontestabilmente qualora risulti che il LOCATORE (o suoi mandatari e/o incaricati) abbia richiesto l’intervento di un legale trascorsi almeno .......... giorni dalla scadenza del termine pattuito per l’adempimento. In tal caso, l’ammontare del rimborso sarà pari al costo sostenuto all’uopo dal LOCATORE, comprovato dalla fattura quietanzata dal legale. 
	17.3	Le PARTI convengono che in tutti i casi in cui il pagamento del corrispettivo e dei relativi accessori non avvenga nei termini pattuiti, quanto sarà poi corrisposto dall’AFFITTUARIO in mora dovrà inderogabilmente essere imputato prima alle spese di cui sopra, poi agli interessi moratori e il residuo al capitale e ciò anche, ma non solo, ai sensi e per gli effetti di cui all’art. 1194 cod. civ.

18.	Riservatezza
	18.1	Le PARTI riconoscono la natura confidenziale del presente contratto e di tutte le informazioni e/o documenti scambiati nel corso della durata del presente contratto, e si impegnano non divulgarle e/o comunicarle a terzi.

19.	Clausola risolutiva espressa
	19.1	IL LOCATORE avrà la facoltà di risolvere il presente CONTRATTO, ai sensi dell’art. 1456 cod. civ., fatto salvo, in ogni caso, il risarcimento dei danni, in caso di violazione delle seguenti disposizioni: 
		(i)	Par. 4.1 (ritardo nell’apertura al pubblico dell’UNITÀ COMMERCIALE e nell’inizio dell’esercizio dell’attività di vendita al pubblico superiore a ........... giorni);
		(ii)	Art 5 (mancata corresponsione del canone qualora l’AFFITTUARIO sia inadempiente all’obbligo di pagamento di almeno .......... rate); 
		(iii)	Par 6.7 (impedimento all’accertamento del volume d’affari conseguito);
		(iv)	Par. 7.1 (mancata corresponsione delle spese e degli oneri di gestione, qualora l’AFFITTUARIO sia inadempiente all’obbligo di pagamento di almeno ............ rate);
		(v)	Par. 8.3 (mancata ricostituzione della garanzia nel termine stabilito);
		(vi)	Art. 10 (esecuzione di modifiche o migliorie non autorizzate);
		(vii)	Art. 11 (mancato rinnovo o perdita di efficacia per qualsiasi causa delle assicurazioni);
		(viii)	Art. 12 (mancato rispetto degli obblighi relativi alla conduzione del ramo d’azienda);
		(ix)	Art. 13 (cessione non autorizzata del contratto da parte dell’AFFITTUARIO o concessione in subaffitto non autorizzata del ramo di azienda);
		(x)	qualora le licenze ed autorizzazioni d’esercizio vengano sospese o revocate per provvedimenti amministrativi conseguenti ad illeciti penali e/o amministrativi causati dall’AFFITTUARIO o da suoi dipendenti o collaboratori.
	19.2	Al verificarsi anche di una soltanto delle situazioni previste nel presente articolo, l’AFFITTUARIO dovrà riconsegnare senza indugio il ramo d’azienda entro 10 giorni dal ricevimento della comunicazione di cui all’art. 1456 cod. civ.
	19.3	In ogni caso, trascorso il termine di 10 giorni di cui sopra senza che l’AFFITTUARIO abbia provveduto al rilascio del ramo d’azienda, l’AFFITTUARIO presta sin d’ora il proprio consenso ed autorizzazione al LOCATORE e gli conferisce irrevocabile mandato ex art. 1723, 2° comma, cod. civ., ad accedere ugualmente, anche in sua assenza, al ramo d’azienda, riprendendone legittimamente il pieno possesso, sostituendo le serrature delle porte di accesso e ponendo in essere tutte quelle operazioni e precauzioni necessarie per assicurare al LOCATORE il mantenimento del possesso del ramo d’azienda. Tutte le spese relative devono essere rimborsate dall’AFFITTUARIO a semplice richiesta.

20.	Ulteriori pattuizioni
	20.1	L’AFFITTUARIO riconosce ed accetta il diritto del LOCATORE di affittare a terzi liberamente le altre unità commerciali ubicate nel COMPLESSO e costituenti rami d’azienda per la vendita al dettaglio, ancorché appartenenti alla medesima tabella merceologica nella quale sono ricompresi i prodotti venduti dall’AFFITTUARIO.
	20.2	Nei rapporti tra le PARTI e per ogni comunicazione e/o necessità relativa al presente contratto, l’AFFITTUARIO dichiara espressamente di eleggere domicilio presso l’UNITÀ COMMERCIALE e di non modificarlo per tutta la durata del presente contratto.
	20.3	Tutti gli oneri fiscali, inclusa la registrazione dell’atto, nonché le spese notarili, sono da intendersi ad esclusivo carico dell’AFFITTUARIO, ivi comprese eventuali sanzioni e penali per mancato adempimento degli obblighi di legge.

21.	Qualificazione giuridica del contratto e negozio di accertamento
	21.1	Le PARTI, prendendo atto della sostanziale affinità delle due distinte tipologie contrattuali della locazione commerciale e dell’affitto di ramo d’azienda e della possibilità dell’insorgere di contestazioni in futuro in ordine alla disciplina concretamente applicabile al presente rapporto, dichiarano e riconoscono, dopo aver attentamente vagliato le differenti conseguenze:
		(i)	che quello oggi qui stipulato è a tutti gli effetti un rapporto di affitto di ramo d’azienda;
		(ii)	che le stesse hanno voluto far riferimento alla normativa allo stesso riferibile;
		(iii)	che hanno tenuto in considerazione e valorizzato sia durante le trattative, sia all’atto della loro conclusione, l’aspetto dell’organizzazione dei beni (e delle loro potenzialità) sia materiali, sia immateriali, qui concesse in godimento, in quanto considerati nella loro sostanziale unitarietà e volti alla produzione.
	21.2	Conseguentemente, le PARTI dichiarano che la presente pattuizione ed il riconoscimento di cui sopra costituiscono a tutti gli effetti un vero e proprio negozio di accertamento, rinunciando definitivamente in futuro a sollevare qualsiasi eccezione e/o contestazione in ordine alla qualificazione giuridica del presente contratto, posto che lo stesso viene pacificamente ricondotto alle fattispecie tipica dell’“affitto di ramo d’azienda”.

22.	Controversie
	22.1	Tutte le controversie comunque derivanti dal presente contratto, ad eccezione di quelle specificate nel successivo par. 22.5, saranno devolute alla competenza esclusiva di un collegio arbitrale rituale costituito da tre arbitri nominati come segue:
		(i)	ciascuna delle PARTI avrà il diritto di nominare un arbitro con le modalità e nei termini di cui all’art. 810 cod. proc. civ.;
		(ii)	il terzo arbitro, che avrà funzioni di presidente del collegio, sarà nominato dagli arbitri designati dalle PARTI, di comune accordo o, in difetto di accordo nel termine di 20 giorni dalla nomina del secondo arbitro, dal Presidente del Tribunale di .........., su istanza della PARTE più diligente;
		(iii)	qualora una delle PARTI non designi il proprio arbitro secondo le modalità e/o nei termini di cui all’art. 810 cod. proc. civ., tale arbitro sarà nominato dal Presidente del Tribunale di ............, su istanza dell’altra PARTE.
	22.2	Il collegio arbitrale deciderà secondo diritto
	22.3	Il collegio arbitrale sarà tenuto ad emettere il lodo entro 90 giorni dalla data dell’ultima udienza istruttoria.
	22.4	La sede dell’arbitrato sarà in ................................
	22.5	La presente clausola compromissoria non preclude al LOCATORE la possibilità di adire il giudice ordinario per l’ottenimento di provvedimenti, in particolare monitori e cautelari, non concedibili dagli arbitri, diretti al recupero dei propri crediti a titolo di canone o di spese per oneri di gestione. Qualora il LOCATORE, ai sensi del presente paragrafo, adisse l’autorità giudiziaria ordinaria per l’ottenimento di uno dei succitati provvedimenti, la presente clausola compromissoria si intenderà non più efficace tra le PARTI e la giurisdizione si intenderà completamente devoluta all’autorità giudiziaria ordinaria, anche per i relativi giudizi di opposizione e/o di merito.

23.	Clausole finali
	23.1	L’AFFITTUARIO dichiara di aver ricevuto le informazioni di cui al d.lgs. n. 196 del 30/6/2003 e di prestare, con la sottoscrizione del presente contratto, il proprio consenso, ai sensi e per gli effetti di cui al citato d.lgs., all’utilizzo dei propri dati.
	23.2	Ogni modifica al presente contratto è valida e può essere provata solo se redatta in forma scritta.
	23.3	Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto le PARTI convengono di riferirsi alle disposizioni dettate dal cod. civ. e dalle leggi speciali in materia.

	IL LOCATARIO	L’AFFITTUARIO
	................................................	............................................